Le contrat de construction d’une maison individuelle étant un contrat d’entreprise relevant du louage d’ouvrage par lequel le vendeur s’oblige à construire, mais en agissant pour ce faire en tant que maître de l’ouvrage et non pour le compte de son client. Le contrat de vente a pour effet un transfert de propriété, à la différence du contrat de construction d’une maison individuelle dans lequel le client, qui est ici le maître de l’ouvrage, est propriétaire du terrain ou titulaire d’un droit de construire sur le terrain.
L’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation dispose :
Celui qui s’oblige à édifier ou faire édifier un immeuble ou une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, lorsqu’il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l’obligation d’effectuer les versements ou dépôts ci-dessus définis (c’est-à-dire avant l’achèvement de la construction) doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l’alinéa précédent,(c’est-à-dire un contrat de vente à terme ou de vente en l’état futur d’achèvement conforme aux dispositions des articles 1601-2 et 1601-3 du Code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du Code de la construction et de l’habitation et conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 du même code) sauf… si celui qui les procure est un organisme d’habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de services.
Le contrat de vente d’immeuble à construire est spécifiquement réglementé : un contrat de vente d’immeuble à construire doit être conclu lorsque il y a transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation avec obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction.
L’acquéreur signe un contrat de vente d’immeuble à construire dans les cas suivants :
- soit une même personne lui vend un logement ou un local à usage d’habitation et professionnel – appartement ou maison individuelle – et le terrain sur lequel il sera construit,
- soit une même personne s’engage à construire le logement ou le local à usage d’habitation et professionnel – appartement ou maison individuelle – sur un terrain qu’elle procure directement à l’acquéreur.
Un contrat de vente d’immeuble à construire peut également être établi pour la réalisation d’un immeuble comportant des locaux à usage exclusivement professionnel ou commercial : les dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation sont alors supplétives et échappent aux règles énoncées dans ce dossier.
Le vendeur est le maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
Lorsque le contrat de vente d’immeuble à construire ne peut pas être signé immédiatement, ce qui est généralement le cas, il est précédé d’un contrat de réservation, juridiquement appelé « contrat préliminaire ».
Toute autre forme « d’avant-contrat » (compromis, promesse de vente) est interdite.
Le contrat de réservation constitue un engagement de la part du vendeur de réserver un logement à l’acquéreur en contrepartie de l’obligation d’effectuer un dépôt de garantie.
En revanche, le contrat de réservation ne peut, en aucun cas, avoir valeur de promesse d’achat : tout contrat de réservation doit, sous peine de nullité, comporter les conditions légales suivant lesquelles le futur acquéreur peut renoncer à signer le contrat définitif et exiger le remboursement de son dépôt de garantie.
Me Frédéric Renaudin