L’action en responsabilité fondée sur les articles 1792 et suivants est normalement exercée par le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire par celui qui a traité avec le constructeur.
Les locataires attributaires de maisons individuelles qu’a fait construire une coopérative d’habitations à loyer modéré, ne sont ni propriétaires, ni maîtres de l’ouvrage ; ils ne peuvent par conséquent, pas fonder sur l’article 1792 du Code civil une action contre l’entrepreneur et l’architecte en réparation de désordres dus à des infiltrations (Cass. 3e civ., 25 janv. 1989 : JCP G 1989, IV, 111 ; Bull. civ. 1989, III, n° 21.
Mais le locataire d’une maison individuelle construite par une société d’HLM peut exercer l’action oblique contre les constructeurs (Cass. 3e civ., 16 juill. 1986 : Mon. TP 24 oct. 1986 ; Bull. civ. 1986, III, n° 111 ; JCP G 1986, IV, 283).
A défaut de convention contraire, l’action en garantie décennale suit l’immeuble en quelques mains que celui-ci soit transmis, étant donné les considérations techniques qui ont été développées supra n° 11 et suivants (Cass. 3e civ., 23 mars 1968 : Bull. civ. 1968, III, n° 131 ; D. 1970, jurispr. p. 663, note Jestaz. – Cass. 3e civ., 12 juin 1991 : JCP G 1991, IV, 317 ; Bull. civ. 1991, III, n° 166 ; Gaz. Pal. 1992, 1, somm. p. 2 et note M. Peisse).
Si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître d’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain, et s’il peut donc invoquer un “préjudice personnel” (Cass. 3e civ., 31 mai 1995 : Bull. civ. 1995, III, n° 133 ; D. 1995, inf. rap. p. 159 ; RD imm. 1995, p. 753. – Cass. 3e civ., 3 juill. 1996 : Juris-Data n° 1996-002921 ; Resp. civ. et assur. 1996, comm. n° 393. – Cass. 3e civ., 3 mai 2001 : RD imm. 2001, p. 389 et 390. – Cass. 3e civ., 28 nov. 2001 : Mon. TP 1er févr. 2002, p. 79).
Les copropriétaires étant réputés ayants cause de la SCI promotrice, endossent les décisions de celle-ci ; en particulier les conséquences d’une réception sans réserves (Cass. 3e civ., 20 oct. 1993 : JCP G 1993, IV, 2663 ; D. 1993, inf. rap. p. 258. – Cass. 3e civ., 9 juin 1999 : RD imm. 2000, p. 58-59.
C’est le syndic qui doit être habilité à agir par une délibération de l’assemblée générale. Un habilitation donnée à un avocat serait inopérante (Cass. 3e civ., 5 avr. 1995 : Juris-Data n° 1995-000815 ; Bull. civ. 1995, III, n° 97 ; JCP N 1995, II, p. 1437).
Me Frédéric Renaudin